Tržišni trendovi: cene stanova u Beogradu do 2026

Dosadašnji trendovi: rast uz kratke predaha

Da bismo projektovali budućnost, prvo pogledajmo šta se dešavalo poslednjih par godina. Od 2017. do 2022. Beograd je beležio dvocifrene godišnje stope rasta cena stanova. Taj trend je malo usporen krajem 2022. i tokom 2023. zbog globalnih ekonomskih potresa (rast kamatnih stopa, inflacija), ali cene nisu padale – pre stagnirale na visokom nivou. Prema podacima sajta 4zida i RGZ-a, prosečna oglašena cena stana u Beogradu u Q1 2024. bila je ~2.733 €/m², dok je u Q1 2025. porasla na oko 2.990 €/m², što je rast od ~9,4% za godinu dana. Dakle, čak i u periodu “stagnacije”, tržište je ostvarilo blagi rast. Najveći skokovi zabeleženi su u opštinama kao što je Palilula (zbog naglog razvoja nekih naselja i većeg učešća novogradnje) – tamo je prosečna cena skočila sa ~1.960 € na ~2.600 € za godinu dana. S druge strane, prigradske opštine (Mladenovac, Lazarevac itd.) imale su minimalne promene ili blagi pad, što ukazuje da je tražnja najstabilnija u urbanom gradskom jezgru.

Ulaskom u 2025. godinu, pojavili su se signali blagog oporavka tražnje. Dva faktora su dala impuls: stabilizacija inflacije i kamatnih stopa, kao i novi državni subvencionisani krediti za mlade. Kako je inflacija krenula da se smiruje, a euribor dostigao vrhunac i stabilizovao se, kupci koji su odlagali kupovinu zbog skupih kredita počeli su ponovo da se aktiviraju. Podatak RGZ-a kaže da je u 3. kvartalu 2024. broj kupovina stanova na kredit skočio za čak 74,7% u odnosu na isti period 2023, kada je tržište kredita bilo zamrznuto. Tada je oko 25% svih kupovina finansirano kreditom, naspram samo 17% prethodne godine. Ovaj povratak kreditnih kupaca, uz činjenicu da keš investitori nikada nisu ni otišli sa tržišta, povećao je ukupnu tražnju.

Istovremeno, ponuda novih stanova ne prati tu tražnju u potpunosti. Iako se mnogo gradi, stručnjaci upozoravaju da to možda nije dovoljno: npr. finansijski konsultant Vladimir Vasić istakao je da se čini da broj novoizgrađenih stanova godišnje nije dovoljan s obzirom na potražnju i nastavak rasta cena. U 2023. godini završeno je oko 35.652 novih stanova u celoj Srbiji (što je više nego prethodnih godina) ali Beograd i dalje muče nestašice kvalitetnih stanova na dobrim lokacijama. Dodatno, poskupljenje građevinskog materijala i radne snage nateralo je investitore da podižu cene novogradnje kako bi zadržali marže. Zanimljiv fenomen je da su stanovi u izgradnji često skuplji od onih gotovih za useljenje, jer investitori računaju na budući rast cena do završetka projekta.

Sve ovo objašnjava zašto cene ne padaju – potražnja je i dalje veća od ponude, a nekretnine su i investiciono utočište za kapital. Stručnjak za nekretnine Ervin Pašanović izjavio je da ne treba očekivati pad vrednosti nekretnina, jer bi to povuklo ekonomsku krizu, dok god postoji višak tražnje nad ponudom. Mnogi domaći investitori nemaju alternativu da ulože novac (berza slaba, druge investicije rizične), pa ga plasiraju u stanove, što drži cene visoko021.rs.

Prognoze stručnjaka do 2026: umereni rast umesto balona

Kada pričamo o budućnosti do 2026., većina lokalnih stručnjaka ne očekuje dramatične promene smera. Ne nazire se balon koji bi pukao niti neki ogroman skok – pre umereni rast ili stabilizacija uz blagi trend rasta. Evo nekoliko istaknutih mišljenja i pokazatelja:

• Milić Đoković (PKS): Ovaj konsultant za nekretnine ističe da ne treba čekati pad cena jer se verovatno neće desiti – ako bi i došlo do pada kvadrata, dogodio bi se rast cena kredita i obrnuto, što znači da kupovna moć prosečnog građanina ne bi realno porasla. Đoković napominje da cene stanova ne mogu drastično pasti dok cene gradnje (materijala, rada, zemljišta) rastu. On je u februaru 2025. izneo zanimljivu prognozu: cena kvadrata garaža približiće se ceni kvadrata stanova do 2026. godine, što implicira da očekuje nastavak rasta tražnje za parking prostorom zbog urbanizacije, ali i generalno visok pritisak na stambene cene. Takođe je naveo da su “najviše cene stanova na Novom Beogradu, Čukarici, Banovom brdu i delu Zvezdare” i da su skočile cene i u obodnim naseljima Mirijevo, Ledine, Žarkovo – trend širenja rasta cena i van centra.

• Kredium analiza (mart 2025.): Prema analizi Krediuma, nakon perioda intenzivnog rasta, cene su se 2024. stabilizovale, ali nema naznaka značajnog pada u 2025 – očekuje se da se trend blagog rasta nastavi, uz moguće oscilacije zbog geopolitičkih i ekonomskih faktora. Posebno se ističe uticaj dijaspore – priliv novca od naših građana u inostranstvu (koji je u 2024. bio oko 4,9 milijardi €) i dalje će doprinositi ulaganjima u nekretnine, što će držati tražnju visokom. Takođe se predviđa nastavak urbanizacije i potražnje za stanovima u većim gradovima, uz sve veći fokus na kvalitet (pametne zgrade, energetska efikasnost). Kredium ne daje brojčanu prognozu za 2026, ali ton analize sugeriše stabilan ili sporiji rast umesto bilo kakvog pada.

• Banka i kreditni uslovi: Očekuje se da će kamatne stope do 2025. ostati ograničene (NBS plafon 5%), a posle toga moguće je popuštanje mera ako euribor padne. Ako dođe do primetnog pada euribora u 2025-2026, to će dodatno ohrabriti kreditne kupce da se uključe, što može stimulisati tražnju i blago pogurati cene na gore. S druge strane, ako bi globalno ušli u recesiju i došlo do rasta nezaposlenosti, to bi smanjilo kupovnu moć. Ali za sad, domaća ekonomija ima solidan rast, plate rastu (u Beogradu prosek prelazi 800-900€), što donekle prati (mada ne stiže) rast cena stanova.

• Ponuda novih projekata: Jedan faktor koji bi mogao usporiti rast cena jeste povećanje ponude. Međutim, postoje naznake da bi građevinska aktivnost mogla usporiti: zbog visokih kamatnih stopa, neki investitori su odložili nove projekte krajem 2023. i početkom 2024. Đoković pominje da nekoliko meseci slabijeg izdavanja građevinskih dozvola znači manje nekretnina na tržištu za 1-2 godine, što opet vodi ka rastu cena. Za 2026., to implicira da bi manji broj započetih gradnji u 2024. mogao održati ponudu ograničenom baš tada, podržavajući više cene.

Saberu li se sve ove tačke, najverovatniji scenario do 2026. godine je nastavak blagog rasta cena stanova u Beogradu, možda po stopi od recimo 5-10% godišnje kumulativno (što je manje nego ranije, ali i dalje rast). Dakle, nije realno da će kvadrat od, recimo, 3.000 € danas skočiti na 5.000 € za dve godine – tražnja bi pri tako ekstremnim cenama verovatno posustala. Ali možemo očekivati da će prosečna cena od ~2.800-3.000 € u 2024/25. porasti na možda 3.200-3.500 € do 2026. u zavisnosti od opštine i segmenta. Luksuzne lokacije nastaviće da obaraju rekorde (već 2024. se trgovalo po 11.000 €/m² na BW, Savski venac, pa do 2026. to može biti još i više na najekskluzivnijim projektima).

Istovremeno, jeftiniji segmenti će imati kupce dokle god su krediti dostupni. Novi državni programi (poput mogućeg proširenja subvencionisanih kredita) mogu uneti i dodatnu potražnju. U prva četiri meseca 2025. već se videlo povećano interesovanje zbog kredita za mlade, što je doprinelo rastu cena. Ako se takvi programi nastave, očekujte sličan efekat.

Faktori koji bi mogli uticati na usporavanje ili promenu trenda

Naravno, prognoze imaju svoje neizvesnosti. Evo par rizika i faktora na koje treba obratiti pažnju do 2026:

• Ekonomska (ne)stabilnost: Ukoliko bi došlo do neke veće krize – recesije, pada zaposlenosti ili velikog rasta inflacije – tržište nekretnina bi moglo osetiti posledice. Manje kupaca može značiti stagnaciju cena ili minimalan rast. Trenutno, međutim, takvi signali nisu izraženi; ekonomija Srbije za sad raste umjereno, ali pratićemo.

• Regulatorne promene: Ako bi država uvela neke mere koje olakšavaju izgradnju (podsticaji investitorima) ili, obrnuto, mere koje hlade tražnju (npr. porezi na drugu nekretninu – što trenutno nije slučaj), to bi moglo uticati. Najavljena izmena zakona o planiranju i izgradnji da se uvedu obavezne bankarske garancije za stanove u izgradnji, ako se usvoji, mogla bi povećati poverenje kupaca u novogradnju i dodatno stimulisati tražnju jer bi kupci bili sigurniji.

• Situacija na globalnom tržištu nekretnina: U Evropi se 2023/2024. priča o usporavanju stanogradnje i čak blagom padu cena u nekim zemljama. Ako trend zahvati i region, možda kupci u Srbiji postanu oprezniji. Ipak, specifičnost našeg tržišta je mnogo domaćeg keša i nedostatak alternativnih investicija, što ga čini pomalo izolovanim – kod nas cene nisu pale čak ni kad je u nekim EU zemljama došlo do blagog pucanja balona.

• Ponuda ključnih velikih projekata: Beograd ima nekoliko mega-projekata u najavi (npr. razvoj oko EXPO 2027 lokacije, potencijalni projekti na Makišu, Novi Beograd se širi dalje). Ako bi se odjednom pojavila ogromna ponuda stanova u par godina, to bi moglo ublažiti pritisak na cene. Međutim, ti projekti se verovatno fazno razvijaju kroz duži period.

U ovom trenutku, indikatori upućuju da drastičnih promena nema na vidiku. Moguće je da će rast cena biti malo skromniji nego u rekordnim godinama (kada je skakalo i 15% godišnje), ali 5-10% godišnje povećanje do 2026. značilo bi da će kvadrati i dalje biti skuplji svake godine. Mnogi kupci se s pravom pitaju da li da kupuju sada ili čekaju. Prema mišljenju stručnjaka poput Đokovića – ako imate mogućnost, uvek je bolje kupiti sada nego čekati, jer odlaganje uglavnom ne donosi korist: tržište nekretnina u Srbiji ima ugrađenu otpornost i težnju rasta zbog visokog interesa i ograničene ponude, a vaše životne potrebe za stanovanjem su svakako prisutne.

Zaključak: Umesto drastičnog skoka – postepen rast i zadržavanje vrednosti

Do 2026. godine, verovatno ćemo videti postepen rast cena stanova u Beogradu, uz moguće kraće periode stagnacije u pojedinim kvartalima, ali bez značajnog pada. Nekretnine će i dalje biti tražene kao investicija (posebno luksuzne i na dobrim lokacijama, gde potražnja prevazilazi lokalno tržište i dolaze kupci iz dijaspore ili stranci). Istovremeno, stanovništvu srednje klase izazov će biti priuštivost – prosečna cena kvadrata raste brže od plata. Možemo očekivati da će se trend interesovanja za periferne opštine nastaviti – već sada se beleži povećana prodaja u opštinama kao što su Surčin, Zemun, Čukarica (porast prodaje od ~10% kako je ranije pomenuto) zbog nižih cena i mira. Taj trend “beg u predgrađe” bi mogao malo rasteretiti pritisak na cenovni balon u centru, ali ne previše jer su centralne lokacije uvek ograničene i željene.

Za kupce, savet je da prate kamatne stope i eventualne povoljne prilike (poput subvencija) – 2025. i 2026. mogle bi doneti povoljnije kredite ako euribor padne, što će biti šansa da se kupi pre nego što cene dalje porastu. Za investitore, ne očekuje se gubitak vrednosti nekretnina – čak naprotiv, izdavanje stanova je i dalje unosno jer u Beogradu kirije ostaju visoke zbog priliva stanovništva i nedostatka stanova za najam (studente, radnike). U luksuznom segmentu, predviđa se nastavak rasta – Beograd na vodi i slični projekti i do 2026. će nastaviti da privlače kupce visokog profila.

Ukratko, “blagi gas” umesto kočnice – tako bismo opisali projekciju tržišta nekretnina u Beogradu. Cene stanova će najverovatnije rasti u skladu sa ekonomskim mogućnostima tržišta, možda sporije nego pre, ali dovoljno da kupovina nekretnine i dalje bude isplativa investicija. Ako planirate kupovinu stana za život, fokusirajte se na pronalaženje nekretnine koja vam odgovara, pratite tržište ali ne čekajte nemoguće rasplete (poput pada cena od 20%, koji se po svemu sudeći neće desiti u dogledno vreme). A ako kupujete za ulaganje, dobro odaberite lokaciju koja će i 2026. biti poželjna – centralne opštine i kvalitetni projekti verovatno će nadmašiti prosek rasta.