Vodič za kupovinu stana u Beogradu 2025: sve faze procesa

Definisanje budžeta i finansiranja

Planiranje budžeta: Prvi korak je realna procena finansijskih mogućnosti. Razmotrite koliko novca imate na raspolaganju za učešće (kaparu) i da li planirate kupovinu gotovinom ili putem stambenog kredita. Većina stanova u Srbiji tradicionalno se kupuje gotovinom – krajem 2023. godine tek oko 16-25% kupovina finansiralo se kreditom. Međutim, uz stabilizaciju kamatnih stopa i državne programe podrške, broj kreditnih kupaca ponovo raste. Ako ste prvi kupac bez velikih ušteđevina, verovatno ćete morati da podignete stambeni kredit. Imajte u vidu da banke obično zahtevaju najmanje 20% učešća, pa planirajte da imate taj iznos spreman.

Provera mesečnih rata: Ako uzimate kredit, koristite kreditne kalkulatore (npr. na sajtu Kamatica ili banaka) kako biste proverili kolika bi bila okvirna mesečna rata za željeni iznos. Vodite računa da rata bude održiva u odnosu na vaša primanja. U 2025. kamatne stope na stambene kredite su ograničene odlukom NBS na maksimalno 5%, što je nešto više nego prethodne godine (4%). Ipak, ova mera štiti kupce od daljeg rasta kamata. Ukoliko imate mogućnosti, veće učešće će smanjiti iznos kredita i ukupnu kamatu – stručnjaci savetuju da, kada god je moguće, obezbedite što više gotovine kako biste podigli manji kredit.

Time značajno smanjujete troškove kamate tokom otplate.

Istraživanje tržišta i odabir lokacije

Pre nego što se upustite u obilazak stanova, informišite se o stanju na tržištu i cenama nekretnina u različitim delovima grada. Kao što smo pomenuli, prosečna cena kvadrata u Beogradu iznosi oko 2.500 € , ali postoje velike razlike između opština. Na primer, cene u opštinama kao što su Stari grad ili Vračar znatno su više od proseka (često preko 4.000 €/m² za novije stanove u 2024/25), dok se na obodu grada mogu naći stanovi i ispod 1.500 €/m². Razmislite koja lokacija vam odgovara prema poslu, porodici i načinu života. Ako vam je važna blizina posla i dobra infrastruktura, Novi Beograd ili centralne opštine mogu biti dobar izbor (ali su skuplje).

Ukoliko tražite mirniji kraj i povoljniju cenu, opštine na obodu grada poput Čukarice, Zemuna ili Palilule (naselja Borča, Krnjača, sl.) nude niže cene kvadrata uz i dalje pristojnu povezanost sa gradom.

Takođe, odlučite da li vam odgovara novogradnja ili starogradnja. Novogradnja je skuplja (u Beogradu je 2024. prosečno 2.603 €/m² za novogradnju naspram 2.415 €/m² za starije stanove), ali nudi modernu gradnju i manje ulaganja u startu. Stariji stanovi su jeftiniji i često na boljim lokacijama, ali računajte na moguće troškove renoviranja.

Saveti za pretragu: Koristite veće portale za nekretnine (poput nekretnine.rs, 4zida, Halo oglasi) da biste stekli osećaj o ponudi i cenama za željenu lokaciju. Obratite pažnju na kvadraturu, spratnost, stanje zgrade, parking i druge karakteristike koje su vam važne. U ovoj fazi dobro je napraviti listu prioriteta – šta vam je zaista potrebno (npr. određena lokacija, parking mesto), a šta je dobro da imate.

Obilazak nekretnina i izbor stana

Kada ste suzili lokaciju i okvirni budžet, počnite sa obilaskom stanova. Ponekad je korisno angažovati agenta za nekretnine koji poznaje tržište u odabranoj opštini i može vam pomoći da pronađete stan koji odgovara vašim kriterijumima. Prilikom obilaska, obratite pažnju na ključne stvari: strukturu stana (da li odgovara vašim potrebama), spratnost i da li zgrada ima lift, stanje instalacija i stolarije, raspored prostorija i prirodnu osvetljenost. Razgledajte i okruženje zgrade – da li ima dovoljno parkinga, zelenila, prodavnica, škola, javnog prevoza i sl. (perspektiva kvaliteta života je važna, posebno za prvog kupca koji planira tu da živi).

Ako se odlučujete između više opština, imajte na umu i njihove specifičnosti. Na primer, Čukarica (Banovo brdo, Žarkovo itd.) nudi dosta zelenila i porodičnu atmosferu, Zemun ima prepoznatljiv stari grad i dunavski kej, dok Novi Beograd pruža moderan urban stil života sa puno poslovnih centara. U 2024. godini opštine Čukarica, Zemun i Novi Beograd su bile među najtraženijim – prodaja stanova u tim opštinama porasla je za oko 10%, što govori da kupci vide vrednost u ovim lokacijama. Prosečne cene se, naravno, razlikuju: u Novom Beogradu prosečan stan košta oko 2.658 €/m² (novogradnja 3.200 €), dok je u Zemunu prosek niži (2.067 €/m²) uz veliki raspon zavisno od naselja. Takve informacije mogu vam pomoći da realno sagledate šta očekivati u okviru svog budžeta.

Provera dokumentacije i pregovori sa prodavcem

Kada pronađete stan koji vam se dopada, ne žurite sa davanjem kapare pre nego što detaljno proverite dokumentaciju. Ključne stavke koje treba proveriti su:

• Vlasništvo i legalnost: Zatražite Izvod iz lista nepokretnosti (izvod iz katastra) za dati stan. Proverite da li je prodavac upisan kao vlasnik 1/1 i da li na stanu postoje tereti ili zabeležbe (npr. hipoteka, spor, plomba). Kupovina uknjiženog stana je uvek sigurnija – nekretnine koje nisu uknjižene nose rizik i komplikovaniji proces (banke ne odobravaju lako kredit za neuknjižen stan). Uverite se i da je za zgradu izdata upotrebna dozvola (posebno važno kod novogradnje).

• Pregled ugovora/predugovora: Uobičajeno je da se sa prodavcem prvo potpiše Predugovor o kupoprodaji stana, uz davanje kapare (obično 5-10% cene). Predugovor definiše osnovne uslove – cenu, rok do koga se potpisuje finalni ugovor, obaveze prodavca da obezbedi dokumentaciju i sl. Pažljivo pročitajte svaki član ugovora. Ako niste sigurni, konsultujte pravnika ili advokata za nekretnine da proveri da li su vaša prava zaštićena. Obratite pažnju na klauzule o penalima: šta se dešava sa kaparom ako vi odustanete ili ako prodavac odustane (po pravilu, ako kupac odustane – gubi kaparu, ako prodavac odustane – dužan je vratiti dupli iznos). Takođe, definišite rok za zaključenje glavnog ugovora i isplatu ostatka cene.

• Pregovaranje: Ne ustručavajte se da pregovarate o ceni i uslovima. Tržište se tokom 2024. blago ohladilo – prodaja je ponegde usporila, ali cene nisu bitnije pale (pre su stagnirale). Imajte tu informaciju na umu: prodavci nerado spuštaju cene, ali možete pokušati ako imate osnovu (npr. potrebna ulaganja u stan). Gotovinski kupci često imaju prednost u pregovorima, ali i uz kredit možete ponuditi razuman rok isplate. Još jedna stvar za prvog kupca – proverite da li imate pravo na oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava (ako vam je to prvi stan, država vraća PDV za kupovinu novogradnje do određene kvadrature). Takva poreska ušteda može biti značajna, zato prikupite potrebnu dokumentaciju na vreme ukoliko ispunjavate uslove.

Kapara i predugovor – formalizacija dogovora

Nakon što ste proverili sve i dogovorili se sa prodavcem, sledi potpisivanje Predugovora kod javnog beležnika (notara). Tom prilikom se uplaćuje dogovorena kapara. Notar overava predugovor i on postaje pravno obavezujući za obe strane. Vodite računa da u predugovoru stoji tačan iznos kupoprodajne cene, rok za isplatu ostatka i potpisivanje glavnog ugovora, kao i svi posebni dogovori (npr. da li nameštaj ostaje, rok iseljenja prodavca ako stan nije prazan, i sl.).

Kapara predstavlja garant ozbiljnosti – nakon uplate kapare, prodavac je obavezan da stan više ne nudi drugima. Uobičajena praksa u Srbiji je da kapara iznosi oko 10% cene stana. Taj novac se kasnije uračunava u ukupnu cenu (npr. ako je stan 100.000 €, a dali ste 10.000 € kapare, preostaje još 90.000 € na glavnom ugovoru). Notarska overa predugovora košta određeni iznos (zavisi od vrednosti nekretnine), pa računajte i na taj trošak.

Ako kupujete putem kredita, banka će tražiti overen predugovor kao deo dokumentacije kada budete aplicirali za kredit, zato je ovaj korak neophodan pre podnošenja zahteva banci.

Proces dobijanja stambenog kredita (ako kupujete na kredit)

Ukoliko ste se odlučili za stambeni kredit, evo šta sledi nakon potpisanog predugovora:

• Odabir banke i apliciranje: Verovatno ste već prethodno istražili ponude banaka i dobili predodobrenje. Sada, sa predugovorom u rukama, zvanično podnosite zahtev za kredit u odabranoj banci. Prilažete predugovor, izvod iz katastra za stan, lična dokumenta, potvrde o zaposlenju i primanjima, i ostalu traženu dokumentaciju. Banka zatim pokreće proceduru provere.

• Procena nekretnine: Banka će angažovati ovlašćenog procenitelja da izađe na lice mesta i utvrdi tržišnu vrednost stana. To je standardna procedura – procenitelj obilazi stan i napravi izveštaj koliko vredi nekretnina. Obično je uslov da procenjena vrednost pokriva iznos kredita (banka neće odobriti kredit koji je veći od procenjene vrednosti stana). Trošak procene najčešće snosite vi kao kupac.

• Odobrenje kredita: Ako je sve u redu sa procenom i vašom kreditnom sposobnošću, banka donosi odluku o odobrenju kredita. Kada dobijete odobrenje, sledi potpisivanje Ugovora o stambenom kreditu sa bankom. Detaljno pročitajte uslove kredita pre potpisivanja. Nakon toga, banka izdaje založnu izjavu – dokument kojim vi pristajete da se na kupljenom stanu upiše hipoteka u korist banke kao obezbeđenje kredita.

• Overa hipoteke i ugovora: Založnu izjavu, koju dobijete od banke, prodavac treba da overe kod notara (jer se hipoteka uspostavlja na njegovom još uvek stanu pre prenosa vlasništva). Često se istovremeno kod notara obavlja overa te založne izjave i samog Kupoprodajnog ugovora (glavnog ugovora) između vas i prodavca. Time se istovremeno obezbeđuje upis hipoteke i spremnost papira za isplatu.

• Isplata prodavcu: Kada su kupoprodajni ugovor i založna izjava overeni i predate u katastar na upis (predaje ih obično notar elektronski odmah po overi), ispunjen je uslov za banku da isplati sredstva. Banka tada isplaćuje prodavcu celokupan iznos kredita (umanjen za kaparu koju ste vi već dali). Ako je stan već uknjižen, isplata ide odmah po predaji papira; ako nekretnina nije uknjižena, mora se sačekati rešenje katastra o upisu hipoteke, što može potrajati ~7-10 dana pre nego što banka pusti novac prodavcu.

 

Važno je napomenuti da tokom ove procedure imate i dodatne troškove: notar za overu ugovora, takse za upis hipoteke u katastar, taksa za upis vašeg vlasništva, premija osiguranja nekretnine (banke traže osiguranje stana od npr. požara, obično godišnje) i slično. Raspitajte se unapred o visini ovih troškova da vas ne iznenade.

Zaključenje kupoprodajnog ugovora i prenos vlasništva

 

Poslednja faza je potpisivanje glavnog kupoprodajnog ugovora (ukoliko to već niste obavili zajedno sa hipotekarnim delom). Ovaj ugovor se takođe overava kod notara i njime se zvanično prenosi vlasništvo sa prodavca na kupca. U trenutku overe glavnog ugovora vi treba da isplatite celu kupoprodajnu cenu (ako je kredit – banka to radi kao što je opisano, a ako kupujete gotovinom, vi uplaćujete prodavcu direktno ostatak iznosa).

Nakon overe ugovora, notar (ili vi sami) podnosite zahtev katastru za upis promene vlasništva na vaše ime. Od skoro, notari su obavezni da elektronski proslede kupoprodajni ugovor katastru, čime proces počinje automatski. Upis u katastar može potrajati nekoliko dana ili nedelja u zavisnosti od opterećenosti službe, ali od momenta predaje vi ste praktično zaštićeni kao kupac.

Ne zaboravite i porez na prenos apsolutnih prava ako se plaća: za novogradnju kupovinom prvog stana imate pravo na povrat PDV-a do određene kvadrature, a za starogradnju (ili drugi stan) plaća se 2.5% poreza na cenu navedenu u ugovoru. Rok za prijavu poreza je 30 dana od potpisivanja ugovora, ali i to najčešće odradi notar elektronski. Informišite se u vašoj poreskoj upravi o eventualnim obavezama nakon kupovine.

Primopredaja stana i početak novog poglavlja

Kada je ugovor potpisan i novac isplaćen, preostaje primopredaja stana. Obavezno napravite zapisnik o primopredaji – navedite datum primopredaje i stanje brojila za struju, vodu, grejanje. Prodavac treba da vam preda sve ključeve od stana, kao i dokumentaciju koju ima (projektna dokumentacija, garantni listovi za ugrađenu opremu ako postoje, itd.).

Odjavite/prijavite komunalije na svoje ime (struja, infostan, kablovska, internet). U roku od 24 meseca od upisa vlasništva u katastar, ako vam je prvi stan, podnesite zahtev za refundaciju PDV-a (za novogradnju) uz prateća dokumenta.

Sada kada ste uspešno prošli sve faze, možete se useliti u svoj novi dom! Kupovina stana na kredit može delovati komplikovano, ali uz dobru pripremu i razumevanje koraka, proces će teći mnogo glađe. Informisanost je vaša najveća snaga – raspitajte se o cenama, pratite tržišne trendove i ne oklevajte da pitate stručnjake za savet. Uz takav pristup, vaš put do prvog stana biće bezbedniji i efikasniji. Srećno u kupovini i uživajte u svom novom domu!

Interni savet: Za dodatnu podršku oko finansiranja i pravnih pitanja pri kupovini, posetite našu stranicu “Finansiranje i pravna podrška” gde detaljnije objašnjavamo kreditne opcije i pravne procedure.