Top 7 pitanja za investitora pre kupovine stana u novogradnji

Kupovina stana od investitora (bilo da je stan u novogradnji ili tek u izgradnji) zahteva poseban oprez. Za razliku od kupovine već useljenog, uknjiženog stana od prethodnog vlasnika, ovde često kupujete direktno od graditelja koji je prvi vlasnik – popularno zvanog investitor. Bilo da je zgrada tek na početku gradnje ili pred samim završetkom, pre potpisivanja ugovora sa investitorom trebate razjasniti nekoliko ključnih pitanja. Na taj način zaštitićete sebe od potencijalnih rizika i neprijatnih iznenađenja. U nastavku navodimo top 7 pitanja koja obavezno treba postaviti (ili istražiti) pre nego što stavite potpis na ugovor o kupovini stana od investitora.

1. Da li investitor poseduje svu potrebnu dokumentaciju i dozvole?

Šta pitati: “Da li imate važeću građevinsku dozvolu za ovu zgradu i da li je parcela na kojoj gradite u vašem vlasništvu (ili rešeni imovinsko-pravni odnosi)?” Ovo je prvo i najvažnije pitanje. Uverite se da je investitor legalno započeo gradnju – to znači da postoji građevinska dozvola izdana od nadležnih organa. Građevinska dozvola garantuje da projekat ispunjava urbanističke uslove i propise. Još bitnije, pitajte da li će po završetku biti obezbeđena i upotrebna dozvola (to je dozvola za upotrebu zgrade, izdaje se nakon tehničkog pregleda objekta). Upotrebna dozvola je neophodna da biste mogli uknjižiti stan na sebe.

Zašto je važno: Ukoliko investitor nema sređene papire, možete upasti u ozbiljan problem. Desilo se da kupci plate stan, a kasnije saznaju da investitor nije rešio imovinsko-pravne odnose na zemljištu ili da nema dozvolu – što može stopirati gradnju ili legalizaciju objekta. Konkretno, primer iz prakse: kupac je platio stan unapred, a ispostavilo se da investitor nije bio vlasnik cele parcele i bio je u sudskom sporu; gradnja je stala, a kupac ostao i bez stana i sa kreditom koji otplaćuje. Dakle, tražite na uvid dozvole i vlasnički list parcele. Takođe, proverite u katastru (može i online preko eKatastar) da li je zabeležena građevinska dozvola na toj parceli i ko je investitor.

2. Kakav je kredibilitet i istorija investitora?

Šta pitati: “Koje ste projekte do sada izgradili? Da li mogu da vidim vaše ranije zgrade ili da čujem iskustva kupaca?” Takođe, raspitajte se: “Da li je firma investitora finansijski stabilna i registrovana ispravno?” Iako ovo možda ne pitate direktno investitora, istražite samostalno pre potpisivanja ugovora.

Zašto je važno: U idealnom slučaju, kupujete od proverenog investitora sa referencama – firme koja je već sagradila nekoliko zgrada i kupci su zadovoljni. Ozbiljni investitori rado će se pohvaliti svojim ranijim projektima. Ako je investitor nova firma bez istorije, budite dodatno oprezni. Obavezno proverite preko Agencije za privredne registre (APR) da li je firma uredno registrovana i koliko dugo posluje. Takođe, na sajtu NBS postoji lista firmi čiji su računi u blokadi – proverite da slučajno investitor nema blokiran račun, što bi bio znak za uzbunu. Mnogi stručnjaci savetuju: “proverite bonitet investitora pre nego što mu poverite svoj novac”. U praksi, dešavalo se da neki investitori tokom garantnog roka od 5 godina ugase firmu (odu u stečaj) da bi izbegli obaveze. Zato je dobro raditi sa onima koji imaju reputaciju da će biti prisutni i posle prodaje. Ukratko – ugled i finansijsko stanje investitora su bitni za sigurnost vaše kupovine. Pitajte i da li je projekat možda osiguran od neizgradnje ili ima bankarsku podršku (neki veći projekti imaju i banku koja prati izgradnju, što uliva poverenje).

3. Koje garancije investitor daje i kolika je garancija na stan?

Šta pitati: “Da li obezbeđujete bankarsku garanciju ili osiguranje za kupce u slučaju da se zgrada ne završi? i Koliko traje garancija na izvedene radove i ugrađenu opremu u stanu?”

Zašto je važno: U Srbiji, nažalost, još uvek nije u potpunosti zaživela zakonska obaveza bankarske garancije za stanove u izgradnji, iako se o tome govori godinama. To znači da kupac često nema 100% sigurnu zaštitu za novac koji uloži pre nego što dobije stan. Idealno, investitor bi trebalo da ponudi neku vrstu garancije – npr. da novac kupaca drži na escrow računu ili da ima polisu osiguranja projekta. Pitajte ga direktno šta konkretno obezbeđuje vama kao kupcu ukoliko (ne daj Bože) dođe do prekida gradnje ili kašnjenja.

Drugo, po zakonu investitor je dužan da pruži garanciju na stan. Prema važećim zakonima, garancija iznosi 5 godina od primopredaje i odnosi se na kvalitet izvedenih radova i instalacija. To znači da ako se u tom periodu pojave neki nedostaci (recimo, pukotine, problemi sa vodovodom, strujom, prozori ne dihtuju i sl.), investitor je obavezan da ih otkloni o svom trošku. Za određene delove zgrade garancija je i duža – npr. konstrukcija, krov i hidroizolacija imaju garantni rok od 10 godina po Zakonu o planiranju i izgradnji. Pitajte investitora pisanu potvrdu o garantnom roku i šta tačno pokriva. Takođe, ko će snositi odgovornost – da li oni imaju ugovor sa izvođačima radova koji će se odazvati na reklamacije? Ove informacije treba da uđu i u ugovor. Bitno je i ko će održavati zgradu prve dve godine – često investitor angažuje firmu za održavanje dok se ne formira skupština stanara.

4. Koji su rokovi završetka gradnje i šta se dešava ako dođe do kašnjenja?

Šta pitati: “Kada je planiran završetak radova i useljenje? Da li će taj rok biti unet u ugovor i da li ugovor predviđa penale ako kasnite?”

Zašto je važno: Rok izgradnje je krucijalan, posebno ako kupujete stan koji još nije gotov ili useljiv. Investitori obično daju okvirne rokove, ali vi insistirajte da se precizan rok za završetak i primopredaju stana navede u ugovoru. Takođe, dobar ugovor treba da sadrži klauzulu o penalima za kašnjenje – npr. da ako investitor probije rok, plaća vama određenu naknadu po mesecu kašnjenja ili slično. Ovo nije neobično, mnogi ozbiljni investitori pristaju na penale jer veruju da će ispoštovati rok. Za vas je to sigurnosna mreža: ako rok prođe a zgrada nije gotova, makar imate pravo na neko obeštećenje ili čak na raskid ugovora uz povrat novca (u krajnjem slučaju).

Zapamtite da su kašnjenja gradnje česta – nekad zbog objektivnih razloga (vremenski uslovi, nestašica materijala), nekad zbog lošeg planiranja. Pitajte investitora i kako napreduje gradnja do sada, da li je u skladu s dinamikom. Ako je stan već završen (novogradnja spremna za useljenje), rok će svakako biti blizu – tu je bitnije da pitate kada možete useliti nakon kupovine.

Slučaj kašnjenja: Mnogi kupci su iskusili da predviđeni rok “klizne” po nekoliko meseci. Ako ste npr. podigli kredit i istovremeno plaćate kiriju čekajući stan, svako kašnjenje vas košta. Zato su penali/kompenzacije bitni. Neki investitori nude, recimo, da plate zakup stana kupcu za period kašnjenja – sve su to detalji koje je bolje dogovoriti unapred nego kasnije se sporiti. U ozbiljnijim projektima, banke koje prate finansiranje gradnje često uslovljavaju investitora da ispoštuje rok, što je dobro i za kupce.

5. Šta je sve uključeno u cenu stana i postoje li dodatni troškovi?

Šta pitati: “Da li cena uključuje PDV? Da li postoje dodatni troškovi za priključke (struja, voda, gas) ili bilo šta drugo? Da li parking mesto/ostava ulaze u cenu ili se doplaćuju?”

Zašto je važno: Vrlo precizno definišite šta kupujete i po kojoj ceni. U oglasima investitora često piše npr. “Stan 60 m², cena 2.500 €/m² sa uračunatim PDV-om”. Za nove stanove se plaća PDV (10%), ali prvi kupac prvog stana ima pravo na povrat PDV-a do određene kvadrature – proverite da li je cena koju vam nude sa PDV-om ili bez, i kako ide procedura povrata (to vi posle rešavate sa državom, ali dobro je znati). Neki investitori odobre da vi platite cenu bez PDV-a odmah, a PDV državi direktno – raspitajte se.

Dodatno, priključci za komunalije: često investitori posebno obračunaju naknadu za priključenje zgrade na elektro-mrežu, vodovod, kanalizaciju, grejanje itd. To može biti i par hiljada evra dodatno, ako nije uključeno. Pitajte jasno: “Da li su svi komunalni priključci uključeni u cenu i obezbeđeni?” Ugovor treba da navede da investitor snosi troškove priključaka do dobijanja upotrebne dozvole.

Ako zgrada ima garažna mesta ili parking, razjasnite da li kupujete i parking uz stan i po kojoj ceni. Nerijetko se garažno mesto prodaje zasebno (npr. 10-20k € u Novom Beogradu). Takođe, da li svaki stan ima ostavu u podrumu i da li se i ona dodatno plaća? Sve ovo utiče na konačan budžet. Iznenađenja tipa “oh, treba još 5.000 € za papire i priključke” mogu zagorčati kupovinu – izbegnite ih jasnim pitanjima.

6. Od čega je građen stan i kakav kvalitet opreme ulazi u cenu?

Šta pitati: “Koji materijali i oprema su korišćeni u gradnji? Kakav parket/keramika/sanitarije dolaze u stanu? Da li je ugrađena klimatizacija, kakva je stolarija (PVC, aluminijum), koja je debljina izolacije?”

Zašto je važno: Ne kupujete samo kvadrate, već i kvalitet tih kvadrata. Investitori se razlikuju – neki ugrađuju vrhunsku opremu, a neki najjeftiniju da bi uštedeli. Raspitajte se detaljno o specifikaciji završne obrade stana. Na primer: da li su podovi parket od hrasta prvog klase ili laminat? Koja marka pločica i sanitarija u kupatilu? Da li prozori imaju termo stakla, koliko komora? Kakav je sistem grejanja – etažno, centralno, toplotne pumpe? Sve su to faktori koji utiču i na vrednost stana i kvalitet života kasnije.

Ozbiljni investitori često daju tzv. opis gradnje ili memorijal koji pobraja sve materijale i opremu. Tražite to na uvid. Ukoliko stan još nije završen, pitajte da li možete obići neki referentni stan ili makar gradilište uz stručni nadzor, da se uverite u kvalitet radova.

Energetska efikasnost je takođe velika tema – dobra izolacija (npr. demit fasada 10+ cm, kvalitetna stolarija) znači niže račune za grejanje i hlađenje. Investitor bi trebalo da vam kaže koju energetsku klasu zgrada postiže. Takođe, pitajte da li stan dobija klima uređaj ugrađen u cenu ili ćete to morati naknadno.

Znajući odgovore na ova pitanja, moći ćete da uporedite ponudu sa drugim novogradnjama. Nekad stan deluje skuplje, ali nudi visok kvalitet (koji štedi vaše pare kasnije), a nekad je jeftin ali zato vi posle morate menjati pola stvari. Donošenje informisane odluke ovde pravi razliku između zadovoljstva i kajanja.

7. Kako se regulišu primopredaja stana i rešavanje eventualnih nedostataka?

Šta pitati: “Na koji način ćemo izvršiti primopredaju stana? Da li ćemo napraviti zapisnik i šta ako se uoče neki nedostaci? Kako funkcioniše reklamacija posle useljenja?”

Zašto je važno: Dan kada konačno dobijete ključeve treba da bude radostan, ali budite i tada temeljni. Investitora pitajte unapred kako izgleda procedura primopredaje. Obično, predstavnik investitora i vi obiđete stan i proverite da li je sve urađeno kako treba po ugovoru. Ako primetite bilo kakav kvar ili nedovršen detalj (npr. ogrebotina na parketu, neispravna brava, fleka od vlage), to se upisuje u primopredajni zapisnik. Investitor bi trebalo da se obaveže da te nedostatke otkloni u dogovorenom roku.

Pitajući ovo, stavljate mu do znanja da ćete stan pažljivo pregledati. Ugovor može sadržati klauzulu da se kupac odriče naknadnih reklamacija nakon primopredaje – takve odredbe su nezakonite (zakonska garancija od 2/5/10 godina postoji svakako), ali dobro je da odmah razjasnite kako će rešavati reklamacije u garantnom roku. Na primer, ako vam posle 3 meseca od useljenja procuri krov ili pojavi vlaga na zidu, kome se obraćate? Trebalo bi investitoru ili firmi koju on ovlasti, a oni su dužni da reaguju.

Napomenite i dodatne elemente ako postoje: šta je sa zajedničkim prostorijama, liftom, interfonima, video nadzorom – da li je sve to funkcionalno i testirano? Idealno, primopredaju ne treba obaviti pre nego što zgrada dobije upotrebnu dozvolu, ali nekad investitori žure sa useljenjem. Bolje je sačekati finalnu dozvolu da biste znali da je objekat prošao tehnički prijem.

Bonus savet: Na primopredaju povedite stručno lice (npr. arhitekta ili građevinca) ako niste sigurni šta gledati – sve se kasnije može rešiti, ali lakše je ako se na licu mesta utvrdi šta treba popraviti. Investitor koji otvoreno i korektno odgovara na svih ovih 7 pitanja verovatno je pouzdan partner. Ako odugovlači ili daje maglovite odgovore, to je znak za uzbunu.